Do kogo adresowany jest program Bezpieczny Kredyt 2%? 

Bezpieczny Kredyt 2% to nowy program adresowany do osób do 45. roku życia, które nie mają i nie miały w przeszłości mieszkania lub domu jednorodzinnego, a także nie mają i nie miały spółdzielczego prawa dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Może go wziąć jedna osoba, małżeństwo albo osoby w związku nieformalnym pod warunkiem, że wychowują co najmniej jedno wspólne dziecko. W tym przypadku wystarczy, jeśli warunki wieku i „pierwszego mieszkania" spełni tylko jedna z nich.

Jaka może być wysokość kredytu?

Maksymalna kwota kredytu hipotecznego, którą będzie można zaciągnąć, to 500 tys. zł dla jednej osoby przystępującej do programu i 600 tys. zł dla małżeństwa lub rodziców żyjących w związku nieformalnym. Finansowanie można będzie przeznaczyć na zakup mieszkania lub domu z rynku pierwotnego albo wtórnego, a także na budowę domu. W odróżnieniu od rządowego kredytu, bez wkładu własnego, na ten moment, nie ma ustalonych maksymalnych limitów za metr kwadratowy. Jeśli więc będziemy posiadać odpowiedni wkład własny, to w ramach programu sfinansujemy dowolną nieruchomość. 

​Na czym polega dopłata?

„Ideą Bezpiecznego Kredytu 2% są rządowe dopłaty, które mają skutkować tym, że przez pierwsze 10 lat uczestnik programu będzie spłacał kredyt z oprocentowaniem 2%, czyli mniej więcej cztery razy tańszym niż wynika z aktualnych warunków rynkowych." - mówi dr Hubert Gąsiński, ekspert WSB Warszawa.

Oprocentowanie normalnego kredytu składa się ze stopy referencyjnej (obecnie WIBOR®) i marży banku. W programie „Pierwsze mieszkanie" oprocentowanie stałe wyniesie 2%, a do tego zostanie doliczona marża banku.

Ile więc wyniesie dopłata do kredytu? Jeśli WIBOR® 3M wynosi aktualnie 7,06%, to rządowa dopłata wyniesie 5,8%, a kredytobiorca zapłaci tylko 2% odsetek.

Czy oprocentowanie kredytu jest stałe?

Wsparcie jest przewidziane dla kredytów o okresowo stałej stopie procentowej. W okresie stosowania dopłat do rat tego kredytu (pierwsze 10 lat spłaty) efektywne oprocentowanie kredytu z perspektywy kredytobiorcy wyniesie 2% + marża banku.

Przez pierwszych 10 lat kredyt będzie spłacany w systemie rat malejących, natomiast po tym czasie w równych, co jest korzystne dla kredytobiorców, bo co prawda raty malejące są wyższe niż równe, ale szybciej ubywa w nich kapitału. Dzięki temu nominalna kwota kredytu szybciej się zmniejsza w okresie dopłat aniżeli przy ratach równych.

Kredyt 2 procent - od kiedy będzie obowiązywał?

Program ma na celu pobudzić aktywność na rynku mieszkaniowym, która ze względu na trudno dostępne kredyty, jest teraz znikoma. Nieznany jest jeszcze konkretny termin uruchomienia programu, ale z informacji na stronie rządowej wynika, że można się tego spodziewać się w III kwartale 2023 roku.

Czy to się opłaca?

Nieruchomości nadal postrzegane są przez inwestorów gotówkowych jako lokata korzystna kapitału. W perspektywie długoterminowej obecna sytuacja na rynku nieruchomości nie jest najważniejszym czynnikiem przy wyborze tego rodzaju inwestycji. Ceny na rynku nieruchomości w okresie czasu ulegają cyklicznym wahaniom koniunktury, co zaprezentowano na poniższych wykresach na przykładzie Warszawy.

Po wzrostach, w 2008 r. nastąpił kryzys na rynku i przerwanie podwyżek cen, kiedy to w połowie września upadł amerykański bank Lehman Brothers. W kolejnych latach ceny nieznacznie obniżały się a następnie ponownie rosły. Tendencja wzrostowa nastąpiła na przełomie 2013 i 2014 roku, w wyniku stopniowej poprawy sytuacji, na co miały wpływ spadające stopy procentowe czy też istniejące programy rządowe wspierające zakup mieszkania. Od 2017 widać zauważalny wzrost cen nieruchomości. W 2020 r. w czasie rozpoczynającej się pandemii sądzono, że ten rok przyniesie korektę na rynku nieruchomości, a w rezultacie obniżki cen. W rzeczywistości, na rynku w 2020 r. Zamiast prognozowanych spadków odnotowano dynamiczne wzrosty. Patrząc na dane z Warszawy były to wzrosty mediany cen o 7% dla rynku pierwotnego i 8% wtórnego. Deweloperzy też nie wycofali się z nowych projektów i wydano 171 970 pozwoleń na budowę, a nowe projekty trafiały do sprzedaży. Klienci kupowali mieszkania, zamiast inwestować swoje oszczędności w lokaty i obligacje skarbowe, gdyż wzrosty na rynku nieruchomości znacznie wyższą stopę zwrotu. Zwiększony popyt wyraźnie przekładał się na wzrost cen. W 2021 wzrost cen jeszcze przyspieszył. W 2022 zauważalne jest spowolnienie wzrostów, jednak pomimo wyraźnego spadku sprzedaży mieszkań spadków wciąż nie widać.

Patrząc na zakup nieruchomości w perspektywie długoterminowej możemy stwierdzić, że jest on atrakcyjny niezależnie od tego w którym momencie cyklu koniunkturalnego tego zakupu dokonamy. Nie należy spodziewać się kilkunastoprocentowych spadków cen mieszkań, bo te perspektywie kilku lat są jednak mało prawdopodobne. Jeżeli w ogóle nastąpi korekta cenowa, to jak pokazuje historia, można spodziewać się, że potrawa krótko a potencjalne spadki cen nie będą spektakularne. Przykładowo, nawet osoby, które zdecydowały się na zakup mieszkania w 2008 roku, tuż przed kryzysem, czyli de facto w momencie poprzedniego szczytu cenowego na rynku nieruchomości dosyć szybko odrobiły pierwotną stratę a od roku 2017-18 stale zyskują na wzroście wartości kupionych wcześniej nieruchomości. 

Obecnie wartość takich mieszkań jest około 40% wyższa niż 4 lata temu. Patrząc z perspektywy osoby, która kupiła mieszkanie na własne cele mieszkaniowe można stwierdzić, że lepiej wyszli na tym ci, którzy tych zakupów dokonali wcześniej niż później, nawet, jeżeli kupili na przysłowiowej „górce" i po drodze doświadczyli jeszcze niewielkiego zachwiania koniunktury. Po kilku, kilkunastu latach od zakupu, w momencie, gdy potrzeby mieszkaniowe się zmieniają, wartość posiadanej nieruchomości jest z reguły znacznie wyższa i pozwala wyjść z tej inwestycji z zyskiem. Tym bardziej warto ​monitorować uruchomienie ​programu Bezpieczny Kredyt 2% i jeśli spełnia się kryteria, rozważyć ​skorzystanie z tego rozwiązania.