2012-02-08
Oszacować, ile trzeba zapłacić za własne M w konkretnym mieście nie jest łatwo. Po pierwsze dlatego, że brakuje danych. A nawet jak są, trudno zorientować się, czego dotyczą. Przykładem mogą być Gliwice.

W przypadku tego miasta średnia cena to 3,7 tys. zł. Tyle przynajmniej podaje internetowy serwis ogłoszeniowy. Przebadanych ogłoszeń – prawie 4 tysiące. I tu pojawia się pierwszy problem. Czy na podstawie cen zawartych w ogłoszeniu można zorientować się, ile kosztują nieruchomości w Gliwicach?

Co od czego zależy i dlaczego

Niekoniecznie. Szacuje się, że różnica między ceną ofertową, a więc tą, która pojawia się w ogłoszeniu, a ceną, jaką rzeczywiście trzeba zapłacić (zwaną transakcyjną) może sięgać nawet 10-15 proc. Gdyby taka prawidłowość zachodziła na Śląsku, mieszkania w Gliwicach kosztowałyby 3,2 tys. zł za m2. Znacznie mniej!

Na tym nie koniec. Im głębiej w las, tym więcej problemów. Bo przecież inaczej wyceniane są nieruchomości duże, a inaczej te najmniejsze. Prawidłowość – w przypadku mieszkań o dużej powierzchni m2 jest tańszy. Chociaż za całość trzeba zapłacić więcej.

Nieruchomości w Gliwicach: średnio na jeża

Ile więc kosztują mieszkania w Gliwicach? Można próbować wyliczyć cenę na podstawie zamieszczanych w sieci ogłoszeń. Do tematu trzeba jednak podejść metodycznie. Określić, o jakie lokale w ogóle chodzi, zdecydować, czy mają pochodzić z rynku pierwotnego czy wtórnego, zawęzić wyniki wyszukiwania tak, żeby mieć przed oczyma jedynie ogłoszenia aktualne.

Można przyjąć założenia takie, jakie przyjmuje większość kupujących w Polsce: nieruchomość o powierzchni od 45 do 55 m2, dwu lub trzypokojowe. Z rynku wtórnego. Ogłoszenia nie starsze niż dwa tygodnie.

Około, ale też czasem poniżej

Przeciętna cena metra kwadratowego takiego mieszkania w Gliwicach to 3,7 tys. zł. Czyli tyle, ile wynosi średnia w ogóle. Po odjęciu wartości skrajnych wartość ta niemal się nie zmienia. Oznacza to, że ceny rozkładają się dość równomiernie.

Co nie znaczy, że zawsze są takie same. Co najmniej jedna czwarta mieszkań kosztuje mniej niż 3,5 tys. zł. Różnica niby niewielka, ale w przypadku lokalu pięćdziesięciometrowego koszty mogą spaść nawet o 10 tys. zł. To tak, jakby meble do kuchni dostać gratis.

Tyle, że z niższą ceną wiąże się pewien feler. Chodzi mianowicie o to, że takie nieruchomości znajdują się zwykle w gorszych dzielnicach. Albo w budynkach, które wymagają remontu. Najczęściej oba przypadki są prawdziwe.

To w końcu ile?

To może mieszkania droższe? Co czwarty lokal w Gliwicach (z badanej grupy) kosztuje ponad 4 tys. za m2. I w tym przypadku różnica w cenie całości sięga około 10 tys. zł. Tyle, że tym razem mamy do czynienia z lokalami o nieco lepszym standardzie (albo z właścicielami, którzy oczekują zbyt wiele).

Połowa lokali jest tańszych niż 3,76 tys. zł. A to znaczy, że średnia pokrywa się z medianą. Jaki z tego wniosek? Uważny dobór próby oraz odrzucenie wartości skrajnych pozwoliły uzyskać rzeczywistą cenę, jakiej ceny żąda przeciętny sprzedający nieruchomość w Gliwicach. Po uwzględnieniu faktu, że cena transakcyjna jest niższa, wiemy ile trzeba średnio zapłacić za mieszkanie o powierzchni 50 m2 w tym mieście: 160 tys. zł.

Nadesłał: sbart