2023-02-23
W jakim tempie, zdaniem deweloperów, będzie się rozwijał się w Polsce sektor najmu instytucjonalnego - PRS? Czy inwestorzy są nadal zainteresowani zakupem budynków pod wynajem? Jakie są największe przeszkody w rozwoju tego segmentu?

Co mu sprzyja? Czy współpraca z sektorem PRS jest aktualnie opłacalna dla firm deweloperskich? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.               

Andrzej Oślizlo, prezes zarządu Develia S.A.

Rynek PRS w Polsce ma dobre perspektywy rozwoju. Oferta nowoczesnych mieszkań w dobrych lokalizacjach, wynajmowanych na przejrzystych zasadach od profesjonalnych operatorów to coś, czego brakowało na naszym rynku. Niepokoją nas ostatnie zapowiedzi dotyczące ograniczeń w nabywaniu lokali mieszkalnych na wynajem. W rękach funduszy znajduje się  zaledwie kilka tysięcy lokali, co stanowi mniej niż 1 proc. rynku najmu w Polsce. Skala inwestycji w tym obszarze drastycznie spadła w minionym roku z uwagi na rosnące koszty finansowania czy wzrost kosztów materiałów budowlanych. Dalsze utrudnienia dla inwestorów  będą dodatkowo zmniejszać wolumen nowych projektów, których również w sektorze detalicznym uruchamianych jest mniej z powodu trudnej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych. To będzie pogłębiać lukę mieszkaniową i pogarszać warunki mieszkaniowe w naszym kraju.

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Do rozwoju rynku PRS, który przyczyni się do większej dostępności mieszkań, potrzebne są sprzyjające warunki stworzone przez Państwo, preferencyjne rozwiązania podatkowe, a przede wszystkim odpowiednie rozwiązania prawne. Tymczasem nastawienie do funduszy czy osób inwestujących w mieszkania na wynajem jest zgoła inne. Podejście zakładające że fundusze czy osoby wynajmujące klika mieszkań są zbyt zamożne więc należy je dodatkowo opodatkować nie sprzyja rozwojowi rynku PRS.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding S.A.

Aktualna oferta sektora PRS w Polsce obejmuje zaledwie 1 proc. ogółu zasobów mieszkaniowych na wynajem. Najszybciej rozwija się on w Warszawie, ale w wielu miastach rynek ten w ogóle nie jest wykorzystywany. Specjaliści rynku mieszkaniowego są zdania, że mieszkań na wynajem powinno być 2-3 razy więcej niż jest obecnie, by można było zaspokoić potrzeby. Również widzimy potencjał w rozwoju tego rynku, dlatego dostosowaliśmy naszą ofertę do nowego profilu klienta. Obecnie mamy w sprzedaży apartamenty inwestycyjne na warszawskim Ursynowie, a w planach kolejne tego typu projekty. Mamy doświadczenie w realizacji takich przedsięwzięć w Warszawie.

Edyta Kołodziej, dyrektor sprzedaży i marketingu w Nickel Development

Zainteresowanie inwestorów zakupem nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem jest cały czas duże. Widzimy to po strukturze naszych klientów. W świetle styczniowych zapowiedzi dotyczących ustawowego ograniczenia hurtowych zakupów mieszkań w Polsce trudno jest prognozować szczególnie duży wzrost rynku PRS. Zarówno my, jak i fundusze inwestycyjne działające w tym obszarze, obserwujemy dynamiczne zmiany rynku i otoczenie prawne, i wyczekujemy wyklarowania sytuacji legislacyjnej.

Trzeba sobie jednak zdawać sprawę, że fundusze rynku PRS mogłyby znacząco wesprzeć rynek mieszkaniowy w Polsce i zaoferować wynajem osobom, które z różnych względów nie mają aktualnie szans, żeby kupić mieszkanie na własność. A potrzeby mieszkaniowe w Polsce cały czas są bardzo duże.

Angelika Kliś, członek zarządu Atal

Fundusze PRS stoją w obliczu wielu niewiadomych co do przyszłych warunków działania w Polsce. Świadczą o tym na przykład ostatnie propozycje opodatkowania hurtowych zakupów mieszkań. Na pewno transakcjom sprzyja rozgrzany rynek najmu i niestety będzie sprzyjało wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych klientów indywidualnych. Kursy walutowe to z kolei czynnik ryzyka, gdyż  fundusze inwestycje i zyski z nich przeliczają na euro lub dolara. Aktualnie rynek PRS stanowi 1 proc. przy m.in. wymienionych wyżej ograniczeniach. W naszej ocenie rozwój tego sektora potrwa dekady.

Damian Tomasik, założyciel Alter Investment

Moim zdaniem, rozwój tego rynku jest nieunikniony. Zmiany kulturowe, stylu życia oraz potrzeb pokolenia, które wchodzi w dorosłe życie, idealnie wpisuje się w sektor PRS. Rozwojowi sektora PRS sprzyjać też będzie utrzymująca się luka podażowa to znaczy brak  wystarczającej  dostępności mieszkań w odpowiednim standardzie. Wprawdzie niepewność co do planów opodatkowania tego segmentu rynku oraz wysokie stopy procentowe mogą nieco spowolnić dynamikę wzrostu rynku instytucjonalnego wynajmu, ale tylko przejściowo.  W ubiegłym  roku sprzedaliśmy dwa projekty z przeznaczeniem na wynajem w formule PRS i nie mamy wątpliwości, że istnieją bardzo dobre perspektywy rozwoju współpracy w tym obszarze.

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

Biorąc pod uwagę dane na temat zawartych w ostatnich latach transakcji na wspomnianym rynku, rozwija się on i będzie rozwijał. W Polsce nadal brakuje mieszkań, a stopy zwrotu możliwe do uzyskania z tego typu inwestycji są atrakcyjne dla funduszy inwestycyjnych. Najnowsze raporty podają, że w perspektywie najbliższych siedmiu lat sektor ma osiągnąć nawet 100 tysięcy mieszkań wynajmowanych przez profesjonalne podmioty. Bylibyśmy jednak ostrożni z prognozowaniem tempa rozwoju rynku PRS w perspektywie kilku, kilkunastu lat. Jest to trudne do przewidzenia, gdyż zależy w dużej mierze od otoczenia makroekonomicznego, a to jest od nas z kolei niezależne.

Widzimy zainteresowanie inwestorów zakupami budynków na wynajem, jednak w ostatnim czasie ze względu na uwarunkowania makroekonomiczne, jak i konflikt w Ukrainie widzimy lekkie zahamowanie. Inwestorzy wstrzymują się z decyzjami zakupowymi, cały czas obserwując i analizując polski rynek.

Jeżeli chodzi największe przeszkody dla rozwoju sektora PRS, to warto pamiętać o takich czynnikach jak waluta (PLN vs EUR), niestabilny rynek najmu, konflikt w Ukrainie, niestabilna sytuacja prawno-podatkowa, jak i niejasne, niespójne przepisy.

Na pewno rozwojowi rynku PRS w Polsce sprzyja jego wczesna faza. Jest to wciąż raczkujący w Polsce sektor, a niedobór mieszkań jest wciąż znaczny. Młodzi ludzie coraz częściej decydują się na wynajem. Sektor najmu instytucjonalnego wychodzi naprzeciw tym wymaganiom, oferując komfortowe mieszkania, w dobrych lokalizacjach z udogodnieniami dla mieszkańców budynku. Ponadto, najem instytucjonalny łączy dwie istotne kwestie: elastyczność i poczucie bezpieczeństwa, jakie gwarantuje profesjonalny operator nieruchomości. Co więcej, aktualna sytuacja makroekonomiczna w kraju tzn. spadek sprzedaży związany ze wzrostem stóp procentowych czy inflacją powoduje to, że deweloperzy coraz bardziej interesują się sprzedażą całych projektów do inwestorów instytucjonalnych.

Z pewnością współpraca taka może być opłacalna, ale obarczona jest ryzykiem, chociażby w związku ze zmianami cen materiałów budowlanych. Marża możliwa do uzyskania jest niższa niż w przypadku sprzedaży do klientów indywidualnych i zależy od wielu czynników m.in. stabilności cen materiałów i usług, rodzaju transakcji: forward funding/forward purchase i samych warunków umowy.

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor sprzedaży Ronson Development

Pod koniec 2021 roku uruchomiliśmy własny projekt PRS. Kiedy decydowaliśmy się rozwinąć ten filar biznesu, naszym głównym argumentem była chęć odpowiedzi na potrzeby młodych i mobilnych Polaków. W dzisiejszej sytuacji rynkowej PRS spełnia potrzeby młodych rodzin, których nie stać na zakup własnego mieszkania. Grupa klientów zainteresowanych najmem instytucjonalnym będzie naszym zdaniem rosła.

Na potrzebę tego przedsięwzięcia stworzyliśmy platformę LivinGo, która zajmie się obsługą inwestycji wynajmowanych. Nasza oferta powstaje w ramach dotychczas budowanych inwestycji mieszkaniowych, co gwarantuje wysoką jakość realizacji oraz konkurencyjność najmu. Pierwsza pula 121 mieszkań będzie oddana w Q3 2023 roku w inwestycji Ursus Centralny, a bank ziemi jest zabezpieczony na blisko 1800 lokali.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Jesteśmy jednym z nielicznych deweloperów, którzy mają na swoim koncie transakcje z  funduszem PRS. Pod koniec 2021 roku podpisaliśmy przedwstępną umowę sprzedaży budynku zawierającego 236 lokali na warszawskich Bielanach.

Obecnie obserwujemy spowolnienie na rynku PRS w Polsce i mniejszą ilość transakcji. Inwestorzy nadal są zainteresowani zakupem całych budynków, ale mają problem z finansowaniem. Natomiast niektórzy wstrzymują się z decyzjami, gdyż oczekują okazji inwestycyjnych na rynku. Czas jednak działa na niekorzyść funduszy, gdyż obserwujemy wzrost zainteresowania klientów indywidualnych, którzy chcą kupować mieszkania. Dodatkowo zapowiadany przez rząd nowy program może spowodować łatwiejszy dostęp do kredytów, co przełoży się na większą ilość transakcji. Przy takich okolicznościach deweloperzy będą bardziej skłonni do sprzedaży klientom indywidulnym niż funduszom.

Wojciech Chotkowski, prezes zarządu Aria Development

Fundamenty rynku PRS są dość silne. Sektor PRS stanowi jedynie 1 proc. całego rynku najmu w Polsce. Zrealizowane projekty zostały wynajęte. Nowe inwestycje będą pozytywnym czynnikiem, który będzie wspierać sytuację branży deweloperskiej w okresie pogorszenia warunków makroekonomicznych. Jednakże nieprzewidywalność w obszarze podatkowym oraz możliwość nałożenia kolejnych obciążeń przez rządzących jest zagrożeniem dla rozwoju rynku RRS.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu w Aurec Home 

PRS, czyli najem instytucjonalny oraz powstające na jego potrzeby budynki na wynajem to dla polskiego rynku nieruchomości wciąż nowy model biznesowy, który dopiero się kształtuje. Istnieje jednak wiele przesłanek przemawiających za tym, że będzie się on prężnie rozwijał na polskim rynku. Eksperci szacują, że w najbliższym czasie średnioroczny przyrost PRS wyniesie ok. 12 tys. mieszkań, czyli w roku 2028 powinien osiągnąć poziom bliski 100 tys. lokali na wynajem. Patrząc na najem instytucjonalny, widać jednak, że w Polsce brakuje infrastruktury i regulacji dotyczących tego sektora. Ministerstwo Rozwoju i Technologii prowadzi obecnie prace nad regulacją hurtowego rynku mieszkań i wprowadzeniem nowego podatku dla firm, które mieszkania kupują hurtowo.

Trzeba pamiętać, że w Polsce brakuje nadal około 2 mln mieszkań. Wzrost oprocentowania kredytów hipotecznych oraz napływ uchodźców za wschodniej granicy spowodował bardzo duży popyt na wynajem. Efektem tego był gwałtowny wzrost stawek czynszów za wynajem w głównych miastach Polski. Dodatkowo spadek sprzedaży indywidualnej mieszkań, skłania niektórych deweloperów do współpracy z funduszami inwestującymi w PRS.

Niezmiennie dominującym modelem na rynku nieruchomości jest zakup pakietów mieszkań od deweloperów skoncentrowanych na sprzedaży indywidualnej, a nie hurtowej. Deweloperzy nie chcą dawać zniżek na pakietowe zakupy, bo wiedzą, że i tak bez problemu sprzedadzą mieszkania. Nasza firma nie podejmuje obecnie kroków w kierunku sprzedaży instytucjonalnej. Skupiamy się na sprzedaży mieszkań klientom indywidualnym, jednak nie zamykamy się na taką współpracę w przyszłości. 

Marcin Michalec, CEO Okam

Pomimo sytuacji makroekonomicznej czy konfliktu za naszą wschodnią granicą, Polska pozostaje atrakcyjnym rynkiem do inwestowania. Sektor PRS ma perspektywy rozwoju.
Sprzyja mu niewątpliwie fakt, że ostatnie kilkanaście miesięcy to w Polsce rosnące zainteresowanie najmem krótko i długookresowym z uwagi m.in. na przyrost liczby cudzoziemców czy trudności wielu konsumentów w zakupie własnego mieszkania ze względu na politykę banków.

Dodatkowym wspomagającym czynnikiem jest podejście osób młodych, bardziej mobilnych, którzy nie chcą wiązać się na stałe z żadną lokalizacją. Warto zauważyć, że część deweloperów, którzy dotychczas finansowali zewnętrznie projekty, traci taką możliwość, gdyż instytucje finansowe nie są do tego skore. Dodatkowo dochodzi do tego wzrost cen materiałów budowlanych czy stawek podwykonawców. Dla części firm deweloperskich  współpraca z funduszami inwestycyjnymi i wejście w najem instytucjonalny jest rozwiązaniem pozwalającym sprzedać projekty już na etapie realizacji z promesą zakupu po wybudowaniu.

Segment PRS ma pewną szansę rozwoju również na coraz mocniej rozwijających się w Polsce inwestycjach związanych z modernizacją obiektów czy dostosowaniem ich do nowych, mieszkaniowych funkcjonalności. Czynnikiem negatywnym są z kolei obecnie wysokie ceny najmu, a także niepewność legislacyjna – surowe przepisy prawne, w tym dodatkowe opodatkowanie, mogą wpłynąć na zablokowanie rozwoju tego sektora rynku nieruchomości.

Nadesłał: prestige