Od kilku lat rynek biurowy w Polsce notuje szybki wzrost podaży wysokiej klasy powierzchni, których  dostarczają liczne, nowe projekty. Jednocześnie zwiększa się rynkowy udział zmodernizowanej powierzchni w budynkach kilkunasto i kilkudziesięcioletnich.

W Warszawie, która jest najdojrzalszym rynkiem biurowym w kraju, odsetek powierzchni znajdującej się w biurowcach, które mają więcej niż 10 lat jest największy w kraju. Jak podają specjaliści z firmy doradczej Walter Herz, takie biura stanowią w aglomeracji ponad 40 proc. oferty. Na największych, regionalnych rynkach biurowych starszych zasobów jest znacznie mniej. W Krakowie i Wrocławiu taka powierzchnia obejmuje około 20 proc. podaży.    

Dobre adresy nie starzeją się

Eksperci podkreślają, że nie tylko najnowsze obiekty, ale także starsze budynki, oddane w Warszawie kilkanaście, czy nawet kilkadziesiąt lat temu cieszą się nadal dużym zainteresowaniem najemców. Pod warunkiem jednak, że usytuowane są w atrakcyjnych punktach miasta. Przykładem jest oddany w 2003 roku Metropolitan, czy budynek Rondo 1 ukończony w 2006 roku.  

Reprezentacyjne, warszawskie obiekty biurowe, które powstały wiele lat temu przechodzą gruntowne remonty, dzięki czemu oferowana w nich powierzchnia nie ustępuje tej w nowych obiektach. Należą do nich m.in. Atrium, Błękitny Wieżowiec, Moniuszki Tower, czy Spectrum Tower. W wielu popularnych stołecznych biurowcach jak np. Warsaw Trade Tower, czy Warsaw Financial Center przeprowadzana jest rewitalizacja części wspólnych, przede wszystkim holi i recepcji. Właściciele niektórych, starszych budynków także certyfikują obiekty, podnosząc ich efektywność i obniżając koszty eksploatacji, by mogły stać się bardziej konkurencyjne na rynku, zaznaczają eksperci Walter Herz.  

Relokacja premiowana

Rynek biurowy należy dziś do najemcy, który ma teraz większe niż kiedykolwiek dotąd możliwości wynegocjowania atrakcyjnych warunków najmu. Dotyczy to szczególnie Warszawy. Właściciele budynków na różne sposoby zabiegają o najemców. Doradcy Walter Herz przyznają, że sytuacja coraz bardziej sprzyja firmom poszukującym biur.  

Do wynajmu zachęcają coraz dłuższe wakacje czynszowe, miejsca postojowe w cenie oraz kompleksowe wykończenie biur, zaaranżowanych zgodnie z preferencjami firm, a także zwroty kosztów przeprowadzek i nakładów poniesionych na marketing związany ze zmianą siedziby.

Nowe kontra starsze

Zarówno nowe, jak i starsze biurowce mają swoje plusy i minusy. Podaż w nowych obiektach zwiększa się. Inwestorzy muszą więc zaproponować znacznie więcej niż wysokiej klasy powierzchnię biur. Najmłodsze obiekty dysponują więc zwykle rozbudowanym zapleczem infrastruktury towarzyszącej. 

Ich atutami są m.in. nowoczesne rozwiązania architektoniczne, świetna integracja projektów z tkanką miejską, czy ekologiczne rozwiązania sprzyjające środowisku. A także zielone strefy przeznaczone do relaksu, kreatywne środowisko pracy, dzięki przestrzeniom co-workingowym, bezpośredni dostęp do różnych usług, czy udogodnienia dla rowerzystów i posiadaczy pojazdów elektrycznych.  

Nowe obiekty, jak zaznaczają specjaliści Walter Herz, mogą też w pełni zaspokoić potrzeby firm, które poszukują dużych powierzchni biurowych. A z mniej sprzyjających najemcom aspektów wymieniają mało elastyczne warunki umów pod względem okresu najmu, wyższe koszty z tytułu utrzymania części wspólnych w budynkach i stawki czynszowe wyrażane euro, co niesie ryzyko związane ze zmianą kursu waluty. 

Dobre , bo sprawdzone

Specjaliści Walter Herz zwracają uwagę, że nie wszyscy najemcy decydują się na relokację po zakończeniu umowy najmu. W Warszawie, aż jedną trzecią zawieranych transakcji stanowią przedłużenia kontraktów. Firmy renegocjują umowy i pozostają w lokalizacjach, które się sprawdziły.   

Specjaliści podkreślają, że najemcy równie chętnie jak najnowsze projekty, wybierają też atrakcyjnie zlokalizowane, starsze budynki w dobrym stanie technicznym. - W przypadku wieloletnich budynków można wynegocjować więcej. Dotyczy to zarówno samego czynszu, jak i innych warunków najmu. Plusem jest też możliwość rozliczania się w złotówkach, co ma znaczenie szczególnie dla instytucji państwowych, przyznają doradcy.    

Aspektem ograniczającym jest według nich układ powierzchni w starszej generacji budynkach, który czasem nie pozwala na dowolność aranżacyjną przestrzeni biurowej lub wymusza większe nakłady inwestycyjne na jej realizację. Trudności sprawiać może również późniejsze szybkie wprowadzenie zmian. Mniej wydajne bywają również instalacje techniczne. Ale nie wszystkich wieloletnich budynków to dotyczy. Część jest zaprojektowana w taki sposób, że pomimo wieku nadal spełniają wszystkie oczekiwania najemców.

Zdaniem specjalistów Walter Herz w trudnej sytuacji są dziś tylko obiekty, które mają już swoje lata, nie zostały dotąd zmodernizowane, a do tego nie mogą konkurować lokalizacją. Uważają jednak, że na takie biura klient też się znajdzie. Taką ofertą zainteresowane są firmy, które poszukują na rynku najbardziej ekonomicznych rozwiązań.

Nie zawsze starsze biuro jest tańsze

Stawki czynszowe w ponad dziesięcioletnich budynkach w porównaniu z nowymi mogą być niższe nawet o 20 proc., podają eksperci Walter Herz. Wszystko zależy od lokalizacji i standardu technicznego obiektu. Nie zawsze jest to jednak regułą. Nawet kilkunastoletnie, dobrze zarządzane, renomowane budynki o ciekawej aranżacji architektonicznej w ekskluzywnych lokalizacjach konkurują z sukcesem z najnowszymi biurowcami. Często stawki czynszowe utrzymują się w nich na podobnym poziomie, jak w nowych.

Doradcy zaznaczają, że czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie w centrum Warszawy nieznacznie spadły w ciągu ostatniego roku i sięgają obecnie 24 euro za mkw. miesięcznie. Za podobne biura położone poza centrum trzeba zapłacić 12-16 euro/mkw./m-c.

Nawet 9 euro za metr w Warszawie

W obiektach wybudowanych przed 2000 rokiem w lokalizacjach centralnych średni czynsz wynosi ok. 16 euro za mkw. A już na Mokotowie, w służewieckim zagłębiu biurowym biura oferowane są przeciętnie za 11 euro za metr, ale zdarza się też, że można powierzchnię wynająć taniej, podają doradcy.  W warszawskich budynkach klasy B czynsze efektywne plasują się w granicach 9-10 euro za mkw.

Na głównych rynkach regionalnych, w Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście różnice w czynszach za najnowsze i starsze biura nie są tak duże, jak w Warszawie. Wahają się w granicach 1-2 euro/mkw. Powodem jest mniej zróżnicowany wiek nieruchomości biurowych, które w większości nie mają więcej niż dziesięć lat.

Autor: Walter Herz