Specyfika wyceny nieruchomości
|
Krótki tekst poświęcony specyfice wyceny nieruchomości.
Artykuł nie powstałby, gdyby nie wyjaśnienia specjalistów z http://investdom.pl
W tym krótkim wpisie omówię kilka podstawowych problemów związanych z wyceną nieruchomości. Postaram się przy tym, żeby wywód był klarowny i nie został przesłonięty fachową terminologią. Jednocześnie zdaję sobie sprawę, że problematyka wyceny jest na tyle skomplikowana, że nie da się bez wyjaśnić bez pewnych specjalistycznych pojęć, by nie uniknąć pewnych niejasności/nieporozumień.
Przedmiotem wyceny są prawa do nieruchomości
Bardzo ważna kwestia, jeśli chcemy zrozumieć skomplikowany rynek nieruchomości. To prawa do nieruchomości, a nie nieruchomość jako grunt/budynek, są wyceniane. Akcentowanie tej kwestii wynika z praktyki rynku, w którym towarem są właśnie prawa do nieruchomości
Trudność obiektywizacji wartości nieruchomości
Cel wyceny nieruchomości, (jak np. sprzedaż, naliczanie opłat, podatków, rekompensat za utratę lub spadek) powoduje, że dążymy do tego, by proces wyceny był obiektywny. Niezależnie od tego jak wiele czasu poświęcimy na próbę zmniejszenia czynnika subiektywnego, zawsze będzie odgrywał on istotną rolę. Subiektywność wyceny wynika nie tylko z różnorodności cech fizycznych nieruchomości, ale także otoczenia i różnorodności wycenianych praw.
Trudność odwzorowania względności wartości
Względność jest rozpatrywana na kilku poziomach:
-
Określanie wartości nieruchomości poprzez porównanie z innymi, podobnymi nieruchomościami na podstawie takich cech jak rozwiązania materiałowo-techniczne, konstrukcyjne, czy wyposażenie,
-
Określenie wartości względem innych możliwości inwestycyjnych. Inwestor zawsze analizuje opłacalność inwestowania w nieruchomości, zwracając uwagę nie tylko na stopę zwrotu, ale także ryzyko inwestowania.
Trudność uwzględniania zmiennego charakteru wartości
Źródłem zmian wartości jest nie tylko nieruchomość, ale też szeroko rozumiane otoczenie. Z kolei źródłem zmian są:
-
Zmieniająca się sytuacja gospodarcza,
-
Zmieniające się otoczenie finansowe,
-
Zmieniające się środowisko prawne,
-
Zmiany zachodzące w środowisku technicznym i technologicznym,
-
Zmiany w otoczeniu i sąsiedztwie nieruchomości.
Żeby zrozumieć kwestie wyceny nieruchomości potrzeba wielu lat spędzonych na analizie rynku. W następnych artykułach będziemy przybliżać kilka kwestii powiązanych w tą problematyką.
Nadesłał:
Daniel Getsiński
|
