2022-04-13
Kryzys humanitarny za naszą wschodnią granicą trwa. Do Polski przybyło już ponad milion uchodźców uciekających przed wojną. Jedną z ich podstawowych potrzeb życiowych będzie w niedalekiej przyszłości znalezienie własnego dachu nad głową. Fala migrantów może znacząco wpłynąć na rynek mieszkaniowy.
Klienci wstrzymują się z zakupem?

Obecnej sytuacji towarzyszy niepewność - rzeczywistość wokół nas jest niezwykle dynamiczna i nieprzewidywalna. Trudno więc dokładnie oszacować jej długofalowe następstwa. Widać już jednak kilka elementów, które w przyszłości mogą wpłynąć na obraz całego rynku mieszkaniowego. Przede wszystkim już widać osłabienie sprzedaży, co jest bezpośrednio związane z nagłym przeniesieniem uwagi konsumentów na sytuację w Ukrainie. - Wielu klientów wstrzymuje się z zakupem, aby zobaczyć, co przyniesie przyszłość. Zmniejszyła się ilość mieszkań sprzedawanych w celach inwestycyjnych pod wynajem. Przeciętny Kowalski, kupujący lokum na kredyt, również wstrzymuje się z decyzją albo wybiera mniejszy metraż, bo oczywiste jest, że stopy procentowe zostaną znów podniesione i przełoży się to na wysokość rat kredytów. Prognozujemy za to wzrost liczby transakcji na rynku powierzchni handlowych oraz biurowych. Ze względu na osłabiony kurs złotego, naszym regionem interesują się fundusze brytyjskie, holenderskie czy amerykańskie - mówi Cezary Chybowski, prezes Reliance Polska, właściciel portalu inwestycyjnego Obligain. Nie wszyscy eksperci wyrażają się jednak w podobnym tonie. Karolina Opach, kierownik działu sprzedaży w spółce Quelle Locum, twierdzi, że firma nie odnotowała w ostatnim czasie spadku sprzedaży - Można powiedzieć, że sytuacja jest stabilna i nie zauważyliśmy żadnego odpływu klientów. Zainteresowanie naszą ofertą wciąż utrzymuje się na podobnym poziomie, co jeszcze kilka tygodni temu. Osoby, które miały w planach zakup mieszkania, nie wstrzymują się z decyzją - mówi.

Jednocześnie rośnie niepewność Polaków o swoje finanse. Rodzima waluta słabnie, a Rada Polityki Pieniężnej podjęła we wtorek decyzję o podniesieniu głównej stopy procentowej do poziomu 3,5 proc.- podaje Business Insider. Oznacza to możliwość osłabienia popytu na kredyty hipoteczne. - Wojna już wkrótce wpłynie na wzrost cen żywności. Ponadto drożeją ropa i gaz. Konsekwencją jest podniesienie stóp procentowych przez NBP, co w dalszej perspektywie spowoduje wyhamowanie popytu na kredyty hipoteczne. Z drugiej jednak strony, inwestorzy zdają sobie sprawę, że w przypadku wysokiej inflacji i nadciągającej drożyzny kupno lokalu jest dobrą lokatą zgromadzonego kapitału. Lokale powinny się więc stale sprzedawać. W mojej opinii sytuacja będzie względnie zbilansowana i ceny nieruchomości pozostaną na stabilnym poziomie - analizuje William Błasiak z warszawskiej grupy inwestycyjnej Besim Group.

Inwestycje w najem na topie

Stagnacja prawdopodobnie jest jednak krótkotrwała, a klienci już wkrótce powrócą na rynek. Na gwałtownym napływie ludności na pewno zyskają osoby wynajmujące mieszkania, a sam najem, po okresie covidowych perturbacji, stanie się znów bardzo rentowny. Już w najbliższej perspektywie można oczekiwać wzrostu popytu w tym segmencie, a konsekwencją byłby w takim scenariuszu wzrost stawek czynszów. Co więcej, portal RynekPierwotny.pl podaje, że pewien nawis podażowy mieszkań nabytych w ostatnich latach spekulacyjnie z zamiarem późniejszej odsprzedaży, w dużej części może zmienić przeznaczenie na wynajem długoterminowy. - Rosnące zainteresowanie wynajmem może mieć wpływ na wzrost jego cen, co sprawi, że inwestowanie w nieruchomości może okazać się niezwykle opłacalne. Złą wiadomością dla potencjalnych kupców będzie jednak prognoza wciąż rosnących cen mieszkań. Niska dostępność i wysokie ceny gruntów oraz bardzo niepewny rynek materiałów budowlanych sprawiają, że koszty dla deweloperów są coraz trudniejsze do oszacowania - mówi Karolina Opach.

Na zauważalny wzrost popytu na rynku najmu wpłynie też m.in. łatwość wejścia. Ludzie uciekający przed wojną nie będą przecież zbyt szybko gotowi na kupno mieszkania w innym kraju, nawet jeśli odłożyli wcześniej gotówkę. Najem w większości przypadków będzie dla nich jedyną opcją na relatywnie stabilne osiedlenie się w naszym kraju - Potencjalni nabywcy z Ukrainy muszą mieć uregulowaną sytuację finansową, w tym dochodową, przed ewentualnym zakupem M, dlatego też wojna nie powinna wpłynąć na wzrost ilości sprzedawanych mieszkań. Tym bardziej że nie wiadomo, czy Ukraińcy będą wracać do swojej ojczyzny, czy podejmą decyzję o dalszej emigracji. Ponadto, rynek może wzrosnąć jeszcze okazalej, gdyby uchodźcy dostali państwową pomoc w dofinansowaniu kosztów najmu - twierdzi Witold Indrychowski, prezes spółki Merari.

Mniej rąk do pracy

Polski Związek Pracodawców Budownictwa uważa, że kluczowe problemy, z jakimi w najbliższym czasie będzie się borykać branża to odpływ pracowników z Ukrainy, którzy wracają walczyć z rosyjskim agresorem oraz wzrost cen materiałów budowlanych i pogorszenie ich dostępności. Portal Bankier.pl podaje szacunki, według których od początku wojny polskie budowy opuściło nawet 20-30 proc. ukraińskich pracowników. Ich rezygnacja stanowi duży problem dla całego rynku mieszkaniowego. Jak podaje Rzeczpospolita, w 2021 r. branża zatrudniała aż 373 tys. Ukraińców, co stanowiło prawie 80 proc. wszystkich pracujących legalnie na budowach cudzoziemców. W ekstremalnej sytuacji prace wielu deweloperów mogą wkrótce stanąć w miejscu lub przynajmniej znacznie spowolnić.

Dopóki za naszą wschodnią granicą trwa wojna, dopóty trudno o jakiekolwiek rzetelne prognozy. Sytuacja potrafi zmieniać się z minuty na minutę, więc wymaga dostosowania i uważnej bieżącej analizy faktów. W najbliższym czasie czekają nas duże przetasowania na arenie geopolitycznej i podobnie będzie z rynkiem nieruchomości. Nie tylko w Polsce.

Nadesłał: primetimeprpl