Czy na problemach rynku pierwotnego skorzysta rynek wtórny? Eksperci Związku Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF) prognozują jak sytuacja ta wpłynie na rynek nieruchomości i kredyty hipoteczne.

Eksperci Związku Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF) zauważają, że branża budowlana nadal nie jest zbyt chętnie kredytowana przez banki. Wygląda na to, że na kredyt mają szanse jedynie doświadczeni deweloperzy, którzy mogą pochwalić się już jakimiś sukcesami i którzy w przedsprzedaży zbyli już znaczną część mieszkań w planowanej inwestycji. Banki są dosyć wymagające i często ingerują w kredytowany projekt. Co więcej, aby otrzymać kredyt deweloperzy muszą wykazać się sporym wkładem własnym.

– Czasy kryzysu zwiększyły awersję banków do finansowania firm deweloperskich. Banki mają w pamięci jeszcze lata 2002-2003, gdy niemal co trzeci kredyt w branży budowlanej był niespłacany. Dziś obserwując na rynku powrót deweloperów szeroką ławą z licznymi, nowymi ofertami, zachęconych nadal wysoką rentownością branży, w bankach przypomniano sobie o tym, że ryzyko tej branży znów rośnie. Na rynek wracają mniej sprawdzone, przypadkowe firmy, co jest też przestrogą dla klientów, aby baczniej się przyglądać deweloperom – mówi dr Bogusław Półtorak, Główny Ekonomista Bankier.pl, ZFDF. Podobnego zdania jest Piotr Morawiec, Wiceprezes Zarządu Doradcy24, ZFDF - Pozyskanie źródła finansowania dla przedsięwzięć deweloperskich nie jest dziś proste. Instytucje finansowe z dużą ostrożnością traktują tego typu inwestycje. Trudno oczekiwać, że w najbliższej przyszłości pojawią się na rynku łatwe do uzyskania i tanie kredyty dla firm deweloperskich. Dr Półtorak wskazuje również, że banki uniwersalne, dominujące na rynku kredytowym, mają kłopoty z odpowiednią mobilizacją kapitału dla rozwoju akcji kredytowej. - Finansując się z kilkumiesięcznych depozytów trudno mówić o bezpiecznym kredytowaniu nieruchomości. Z drugiej strony przeszkadza ograniczony zakres funkcjonowania specjalistycznych banków hipotecznych, które byłyby najbardziej właściwe do finansowania inwestycji. Dobrym przykładem tego jest chociażby rynek niemiecki, gdzie banki specjalistyczne dominują w sektorze – dodaje.

 Zadłużenie sektora publicznego dotyka deweloperów

Dr Półtorak (Bankier.pl, ZFDF) zauważa również, że w naszym kraju problem kredytowania deweloperów ma też szerszy kontekst, gdyż banki mają mocno ograniczone zasoby potrzebnego finansowania akcji kredytowej. Wyjaśnia, że duże zapotrzebowanie na finansowanie ze strony zadłużonego sektora publicznego powoduje, że przedsiębiorstwa, w tym firmy deweloperskie, są w bankach na ostatnim miejscu w kolejce po kapitał. - Jedynie największe korporacje, finansujące się również na rynkach międzynarodowych lub duże spółki giełdowe nie mają większych kłopotów z pozyskaniem kapitału. Często zmuszone są finansować swoją działalność poprzez emisję obligacji lub akcji, bo banki po prostu z definicji nie udzielają kredytów deweloperom – mówi dr Bogusław Półtorak, Bankier.pl i ZFDF. Twierdzi, że finansowanie sektora nieruchomości dziś nie jest znów niestety popularne, bo angażuje zbyt duże zasoby banków, których one nie posiadają.

Ekspert ostrzega, że z jednej strony Polacy mogą mieć z tego powodu problem z dostępnością oferty mieszkaniowej, a ryzyko inwestycji znów przerzucone będzie na nabywców, a z drugiej  ograniczy to wzrost dostępności kredytów hipotecznych. - Już dziś wielkość kredytów hipotecznych nie rośnie, m.in. z powodu trudności w pozyskaniu kapitału przez banki. Po okresie hossy hipotecznej banki dziś w ogóle ostrożniej podchodzą do całego rynku nieruchomości, co oznacza, że kłopoty mają i klienci i firmy deweloperskie – mówi dr Bogusław Półtorak (Bankier.pl, ZFDF).  

10/90 tylko dla wybranych

Jakie konsekwencje dla rynku pierwotnego pociągnie za sobą ta sytuacja? Dr Półtorak prognozuje, że na rynku pierwotnym klienci będą częściej zmuszani do kupowania „dziur w ziemi”, co pociąga za sobą dodatkowe koszty i ryzyko. - Atrakcyjne dla klientów systemy płatności 10/90 lub podobne, gdy większą część ceny mieszkania płacimy deweloperowi dopiero przy akcie notarialnym będzie ciągle rzadkością i oferowany będzie raczej dla mniej atrakcyjnych nieruchomości - mówi. Nieco bardziej optymistycznie patrzy na to Piotr Morawiec (Doradcy24, ZFDF) - Ograniczone możliwości finansowania nie powinny spowodować wzrostu cen nowych lokali. Na rynku podaż nowych mieszkań jest niemała, a od kryzysowego 2009 roku popyt na nie jest ustabilizowany. Warto zauważyć, że na rynku pierwotnym widać ożywienie. Wydaje się, że najtrudniejszy okres mamy już za sobą. Aktywność firm deweloperskich powinna być coraz większa, co potwierdzają dane GUS mówiące o rosnącej ilości wydawanych pozwoleń na budowę. Wielu deweloperów wraca też do kontynuowania wcześniej rozpoczętych inwestycji, licząc na poprawę koniunktury. Rozpoczęta na początku roku ofensywa banków funkcjonujących na rynku kredytów mieszkaniowych nadal trwa. Wiceprezes Doradcy24 (ZFDF) nie widzi też w ofertach banków zróżnicowania w cenie kredytów hipotecznych przeznaczonych na sfinansowanie zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym. - Deweloperom sprzyjają nowe zasady przyznawania rządowych dopłat do kredytów w programie „Rodzina na swoim”, które niebawem wejdą w życie. Zakładają one, że kredyty z dopłatami będzie można zaciągnąć tylko w przypadku zakupu nowego mieszkania. Wydaje się więc, że zakup własnego „m” od dewelopera będzie dobrą alternatywą dla lokalu z rynku wtórnego – wyjaśnia.  

Wątpliwe poruszenie na rynku wtórnym

 Zdaniem ekspertów kłopoty rynku pierwotnego, wbrew pozorom, nie muszą oznaczać wzrostu aktywności nabywców na rynku wtórnym. -  Jak się okazuje osoby sprzedające mieszkania na rynku wtórnym często zamieniają mieszkania na droższe. Nie mogąc tego zrobić, nie dostarczą ofert na rynku wtórnym. Nabywcy musieliby liczyć się w takim scenariuszu z bardziej ubogą ofertą i możliwością wzrostu cen.  Szczególnie dotyczy to gotowych, atrakcyjnych mieszkań budowanych w ostatnich latach  – mówi dr Bogusław Półtorak, Bankier.pl i ZFDF. Ekspert przewiduje, że ograniczenia kapitałowe mają szansę zniknąć dopiero z przystąpieniem Polski do strefy euro, co pozwoli instytucjom kredytowym pozyskiwać kapitał z szerszego rynku. Pojawią się też nowi kredytodawcy. - Już dziś gotowość prowadzenia działalności w Polsce zgłosiło blisko 300 instytucji finansowych z innych krajów Unii. Nie działają jednak z uwagi na ciągle wysokie ryzyko walutowe i makroekonomiczne – zauważa dr Półtorak.