Galerie handlowe znowu świecą pustkami. Na mocy listopadowej nowelizacji rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 października 2020 r. w sprawie ustanowienia określonych ograniczeń, nakazów i zakazów w związku z wystąpieniem stanu epidemii (Dz.U. 2020 poz. 1758 z późn. zm.) – dalej: rozporządzenie, od soboty 7 listopada 2020 r. znakomita większość sklepów w dużych obiektach handlowych została ponownie zamknięta. Stacjonarne zakupy w sklepach odzieżowych, czy w marketach elektronicznych są możliwe dopiero od soboty 28 listopada 2020 r. Najemcy galerii handlowych zamiast szykować się na popularny Black Friday muszą ponownie zmierzyć się z handlowym lockdownem i jego kolejnymi skutkami.

Ponowny cios wymierzony w najemców galerii handlowych – lista branż objętych zakazem handlu

Jesienne ograniczenia działalności galerii handlowych stanowiły powtórzenie ograniczeń z początków pandemii. Zarówno obecnie, jak i na przełomie marca i kwietnia, w obiektach handlowych o powierzchni powyżej 2000 m² obowiązywał zakaz handlu detalicznego a także zakaz prowadzenia działalności usługowej. Rozporządzenie dozwala najemcom powierzchni handlowych (lub właścicielom lokali) na prowadzenie tylko określonych działalności.

Otwarte pozostały sklepy spożywcze, apteki, drogerie, sklepy zoologiczne, markety budowlane, operatorzy telekomunikacyjni, a także punkty z gazetami i księgarnie (które podczas wiosennego handlowego lockdownu były objęte zakazem). Zakaz świadczenia usług nie dotyczy m.in.: fryzjera, kosmetyczki, pralni, ubezpieczyciela, banków, krawca czy gastronomii (jednak potrawy można serwować jedynie na wynos lub na dowóz).

Blisko miesięczny zakaz prowadzenia działalności handlowych objął wszystkich najemców galerii, którzy nie znaleźli na powyższej liście. Należą do nich przedsiębiorcy prowadzący m.in.

●                sklepy odzieżowe

●                sklepy z tekstyliami

●                sklepy z obuwiem i wyrobami skórzanymi

●                sklepy z elektroniką

●                sklepy jubilerskie

●                perfumerie

●                sklepy z kosmetykami kolorowymi

●                sklepy z zabawkami

●                sklepy papiernicze

●                sklepy sportowe

●                pasmanterie

●                sklepy ogrodnicze

●                kwiaciarnie

●                sklepy meblowe

Należy również podkreślić, że zgodnie z § 7 ust. 5 pkt 3 rozporządzenia całkowitym zakazem handlu i świadczenia usług – niezależnie od branży – objęto wyspy handlowe. Zatem nawet najemcy lub właściciele wysp handlowych sprzedający na nich artykuły medyczne lub świadczący usługi bankowe do dnia 27 listopada 2020 r. włącznie nie mogą prowadzić swojej działalności.

Milionowe straty przedsiębiorców

Wynikające z pandemii spowolnienie gospodarcze oraz cyklicznie wprowadzane zakazy handlu spowodowały negatywne nastroje wśród najemców galerii handlowych. Efekty widać w i tak optymistycznych wynikach badania opublikowanego przez Konfederację Lewiatan: 39,1 proc. firm planuje zamknięcie do 20 proc. sklepów w galeriach handlowych.

Już po pierwszym handlowym lockdownie, wiosną, straty najemców liczono w miliardach złotych.

Sam czynsz w galerii wynosi zazwyczaj z opłatami od 50 zł za metr kwadratowy powierzchni handlowej w mniejszych miejscowościach do nawet ponad 400 zł za metr kwadratowy w Warszawie.

Zatem najemca 50 m² powierzchni handlowej prowadzący sklep z kosmetykami w mniejszym mieście wojewódzkim zapłaci często ponad 8000 zł miesięcznie, z kolei cena najmu w Warszawie wyniesie np. 25 000 zł. Najwięcej za czynsz płacą najemcy topowych lokali w topowych polskich galeriach. Czynsz niektórych lokali wynajmowanych w galeriach w stolicy przez sieci odzieżowe wynosi nawet 500 000 zł miesięcznie (+VAT!).

Czynsz to nie jedyne koszty stałe najemców powierzchni handlowych w galeriach. Najemcy opłacają także pensje pracowników, składki na ubezpieczenia społeczne czy raty kredytów. Koszty prowadzenia średniej wielkości sklepu, w którym pracuje kilku pracowników, wynoszą dziesiątki, a czasem nawet setki tysięcy złotych miesięcznie. Jak najemcy mają pokryć stałe zobowiązania finansowe, gdy przez wprowadzone obostrzenia ich działalność nie przynosi żadnych zysków?

Przepisy pomocowe

Remedium na problemy finansowe najemców galerii handlowych miała stanowić pomoc państwa przewidziana w kolejnych tarczach antykryzysowych.

Znowelizowana pod koniec marca ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (t.j. Dz. U. poz. 1842) – dalej: ustawa antycovidowa zapewniła najemcom lokali w galeriach handlowych swoiste mechanizmy do walki ze skutkami obowiązywania handlowego lockdownu.

Na mocy art. 15ze ust. 1 ustawy antycovidowej, w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m² (a zatem w okresie od dn. 7 listopada 2020 r. do najprawdopodobniej 27 listopada 2020 r.), wygasają wzajemne zobowiązania stron umów najmu, dzierżawy lub innych podobnych umów, przez które dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej. Czym są wzajemne zobowiązania stron umów najmu?

Zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1740) – dalej: k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Zatem w myśl art. 15ze ust. 1 ustawy antycovidowej w trakcie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych najemcy lokali objętych ograniczeniami handlu nie muszą uiszczać żadnych świadczeń przewidzianych w umowie najmu – w tym czynszu czy opłat eksploatacyjnych. Z kolei wynajmujący nie są zobowiązani do udostępniania najemcom powierzchni handlowej.

Zwolnienie z czynszu – haczyk

Istnieje jednak warunek, który przedsiębiorca musi spełnić, by skorzystać ze zwolnienia przewidzianego w ustawie

Najemca jest zobowiązany w ciągu 3 miesięcy od dnia zniesienia zakazu handlu do złożenia wynajmującemu oferty przedłużenia trwania umowy najmu o okres zakazu handlu oraz dodatkowe sześć miesięcy.

Jeżeli najemca takiej oferty nie złoży, w myśl art. 15ze ust. 1 ustawy antycovidowej wynajmującego przestają wiązać ograniczenia związane z wygaśnięciem wzajemnych zobowiązań stron umowy. Oznacza to, że wynajmujący może wtedy żądać od najemcy zapłaty czynszu i pozostałych opłat za okres obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w galerii.

Aktualny zakaz handlu detalicznego i działalności usługowej obowiązuje od soboty 7 listopada 2020 r. do najprawdopodobniej piątku 27 listopada 200 r. włącznie. Zatem najemcy galerii handlowych, którzy chcą skorzystać ze zwolnienia z płatności najmu za ten okres, powinni do końca lutego złożyć wynajmującemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu + dodatkowe sześć miesięcy. Łączny czas przedłużenia umowy dla najemców po tegorocznych przerwach wynosi już ponad rok.

Wydaje się, że nałożony na najemcę obowiązek stanowi podjętą przez ustawodawcę nie do końca udaną próbę wyrównania strat wynajmujących, które wynikają z braku wpływów z czynszów.

Ustawa antycovidowa - rzeczywisty instrument pomocowy czy bubel prawny

Czasowe zwolnienie z czynszu w zamian za zobowiązanie do ponoszenia dalszych kosztów najmu przez okres o co najmniej 7 miesięcy dłuższy niż zakładała pierwotna umowa, nie wydaje się dostateczną pomocą dla najemców galerii handlowych.

Wielu najemców stoi przed wyborem, czy skorzystać ze zwolnienia, jednocześnie wydłużając okres trwania umowy, czy uregulować wymagalne należności wobec wynajmującego, unikając jednocześnie przedłużenia trwania umowy. Mechanizm przewidziany w art.  15ze ust. 1 ustawy antycovidowej stanowi wątpliwy rodzaj pomocy dla najemców galerii handlowych. Szczególnie nieatrakcyjny ekonomicznie jest dla tych przedsiębiorców, których umowy wygasną w najbliższych miesiącach lub dla tych, którzy nie planowali dalszego prowadzenia swoich biznesów.

Ponadto treść powołanego przepisu wywołuje wiele wątpliwości. Między innymi ustawodawca nie wyjaśnił, czy w przypadku wygaśnięcia wzajemnych zobowiązań stron w trakcie obowiązywania zakazu handlu najemca zachowuje dostęp do lokalu, czy może zobowiązany jest do jego opróżnienia, skoro obowiązek wynajmującego do udostępnienia lokalu wygasa. Część wynajmujących proponuje najemcom zawarcie umowy o przechowywanie asortymentu pozostawionego w lokalach handlowych za kwotę wynoszącą nawet 1 000 zł za kilka metrów kwadratowych. Do czasu zaś podpisania umowy o przechowywanie lub opróżnienia lokalu, wynajmujący często naliczają opłaty za bezumowne korzystanie z powierzchni handlowej. Ekonomiści już teraz alarmują, że niektórzy najemcy galerii handlowych nie przetrwają epidemii, a ich dodatkowe zobowiązania finansowe wobec wynajmujących tylko przyspieszą ten proces.

Należy zatem stwierdzić, że wprowadzony do ustawy antycovidowej mechanizm, który miał docelowo polepszyć sytuację finansową najemców galerii handlowych pozbawionych możliwości zarobkowania, okazał się jedynie betonowym kołem ratunkowym, wywołującym szereg wątpliwości natury prawnej.

Część najemców broni się innymi przepisami kodeksu cywilnego i próbuje rozwiązać umowę, część pozywa wynajmujących na podstawie przepisu regulującego nadzwyczajną zmianę stosunków [klauzula rebus sic santibus] o obniżkę czynszu lub rozwiązanie umowy najmu.

Wypowiedzenie umowy najmu powierzchni handlowej w galerii

Z pewnością część najemców galerii handlowych, z powodu ciężkiej sytuacji finansowej i marginalnej pomocy ze strony państwa, rozważa zakończenie swojej działalności. Jak skutecznie wypowiedzieć umowę najmu powierzchni handlowej?

Umowa zawarta na czas nieokreślony

Do wypowiedzenia umowy bezterminowej, czyli zawartej na czas nieokreślony, wystarczy, by najemca galerii handlowej złożył wynajmującemu odpowiednie oświadczenie woli, zachowując przewidziany w umowie okres wypowiedzenia.

Należy jednak podkreślić, że wypowiedzenie umowy najmu (zarówno terminowej, jak i bezterminowej) nie zamyka drogi do umorzenia najemcy przez wynajmującego czynszu i opłat należnych za okres zakazu prowadzenia działalności handlowej i usługowej, bowiem najemca może wystąpić do sądu z pozwem opartym o klauzulę rebus sic santibus, podjąć próbę złożenia skutecznego (lub nie) oświadczenia o obniżce czynszu, albo też spróbować negocjować cofnięcie wypowiedzenia w zamian za rozsądne podejście do negocjowanych warunków.

Umowa zawarta na czas określony

Większość najemców lokali gastronomicznych czy handlowych zawarło jednak umowy terminowe, a więc umowy na czas określony. Ich wypowiedzenie jest zazwyczaj sporo trudniejsze niż wypowiedzenie umowy zawartej na czas nieokreślony. Co do zasady strony są związane umową aż do upływu terminu, na który została zawarta.

Jednak zgodnie z art. 673 § 3 k. c., strony mogą wypowiedzieć umowę terminową także w wypadkach określonych w umowie. Jeśli strony umieściły w umowie tzw. klauzule adaptacyjne, czyli zapisy umowne, które regulują stany nadzwyczajne lub trudności w spełnieniu świadczenia oraz ich skutki, to wówczas najemca chcący wypowiedzieć umowę najmu powinien z nich skorzystać.

Jeżeli umowa najmu nie przewiduje żadnych postanowień odnoszących się do stanu nadzwyczajnego, najemca może skorzystać z rozwiązań przewidzianych w kodeksie cywilnym.

Klauzula rebus sic stantibus zawarta w art. 357¹ k. c. reguluje skutki tzw. nadzwyczajnej zmiany stosunków. Klauzula ta jest szczególnym rozwiązaniem, na mocy którego to sąd uprawniony jest do ingerencji w umowę stron, jeżeli z powodu nadzwyczajnej zmiany stosunków spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziło jednej ze stron rażącą stratą. Sąd może oznaczyć sposób wykonania zobowiązania, wysokość zobowiązania, a nawet rozwiązać umowę.

W praktyce skorzystanie z klauzuli nadzwyczajnej zmiany stosunków wiąże się z procesem sądowym i koniecznością udowodnienia określonych w przepisie przesłanek. Najemca musi dowieść przed sądem wystąpienia nadzwyczajnej zmiany stosunków o trwałym i powszechnym charakterze oraz nadmiernych trudności albo groźby rażącej straty w przypadku spełnienia świadczenia przez najemcę.

Mimo że najemcy galerii handlowych w negocjacjach z wynajmującymi powołują się na epidemię COVID-19 jako powód nadzwyczajnej zmiany stosunków o trwałym i powszechnym charakterze, ich żądania oparte na tej podstawie nie są wiążące dla drugiej strony. Bowiem zgodnie z art. 357¹ k. c. tylko sąd może zmienić zobowiązania stron lub rozwiązać umowę najmu na mocy klauzuli rebus sic stantibus.

Dlatego najemcy podejmują też próby rozwiązania umowy albo uzyskania obniżki czynszu na podstawie art. 495 par 1 i 2 k.c. czy też art 664 par 1 i 2 k.c.

W szczególności niektórzy twierdzą że najemcom może przysługiwać prawo do odstąpienia od umowy najmu na podstawie art. 495 § 2 k. c.  w oparciu o instytucję następczej niemożliwości spełnienia świadczenia. Z doniesień medialnych wynika że z takiej możliwości podczas wiosennego lockdownu skorzystały niektóre z największych marek odzieżowych. Z uwagi na to, że wynajmujący nie może spełnić świadczenia, do którego jest zobowiązany – udostępnienia powierzchni handlowej, w której najemca może prowadzić swoją działalność, najemcy może przysługiwać prawo odstąpienia od umowy najmu.

Najemcy powinni jednak traktować powyższe rozwiązania głównie jako broń podczas negocjacji z wynajmującymi. Bez wątpienia porozumienie pozasądowe jest łatwiejsze do finalizacji, a często także szybsze i tańsze niż proces sądowy. Czasami jednak nie ma wyjścia - choć ostateczne wyroki w sprawach wynikających z COVID-19 zapadną dopiero za jakiś czas..

Postulaty najemców galerii handlowych

Wydaje się, że oczywistym beneficjentem rozwiązań wprowadzonych przez art. 15ze ust. 1 ustawy antycovidoweJ jest wynajmujący, który za krótkie zwolnienie najemcy z czynszu skorzysta z kolejnego przedłużenia umowy najmu o jakieś 7 miesięcy i to na warunkach sprzed epidemii. Jest to bardzo preferencyjne rozwiązanie dla wynajmującego – w czasie pandemii ceny rynkowe wynajmu lokali w galeriach spadły, więc wynajmujący na pewno nie uzyskałby takiej kwoty czynszu od nowego najemcy, jaką może pobierać od obecnego. Wynika to oczywiście z bardzo dotkliwego dla obydwu stron spadku ruchu w galeriach.

W związku z marginalną pomocą ze strony państwa, najemcy wysuwają swoje postulaty. Apelują o jak najszybsze zniesienie obostrzeń i przywrócenie pełnej działalności galerii handlowych. Ponadto najemcy domagają się tzw. postojowego, zwolnień ze składek na ubezpieczenia społeczne oraz dopłat do wynagrodzeń. Najemcy podkreślają, że oferowane obecnie ulgi i pożyczki (co ciekawe oferowane głównie tym którzy prowadzą swoją działalność na niezamkniętych ani przez chwilę targowiskach) nie zastąpią przychodów generowanych przez ich działalność. Proponują także ograniczenie liczby klientów w galeriach zamiast ewentualnego przedłużania handlowego lockdownu lub ponownego zamknięcia galerii handlowych w przyszłości.

Najemcy postulują również zmiany w legislacji. Wskazują, że art. 15ze ustawy antycovidowej nie zapewnia im ochrony przed wykorzystywaniem przez wynajmujących swoich wyjątkowo silnych pozycji. Podkreślają, że ustawodawca powinien przyznać najemcom skuteczne uprawnienia do walki z nadużyciami ze strony galerii handlowych, które dokonują zastawu na przedmiotach znajdujących się w wynajmowanych lokalach, a także dać narzędzia do rozwiązywania umów najmu, tam gdzie najem ten może generować już tylko długi. Najemcy to przecież rozsądni ludzie i nie będą wypowiadać umów tam, gdzie widzą jakiekolwiek szanse na przyszłe zyski. Nie chodzi chyba o to, by doprowadzić do zadłużenia i upadłości kolejnych firm?

Ponadto najemcy tak jak i wiele innych branż objętych obostrzeniami w związku z COVID-19 postulują ogłoszenie stanu wyjątkowego. Wówczas na podstawie odpowiednich przepisów najemcy mogliby w sposób uproszczony dochodzić rekompensaty za zmniejszone przychody w związku z wprowadzonymi zakazami.

Piotr Kłodziński

Radca Prawny, Kancelaria Radcy Prawnego - Warszawa

https://klodzinskikancelaria.pl